关于印发《吴忠市商品房预售资金监管实施细则》的通知

各县（市、区）住建局，各金融机构、房地产开发企业：

《吴忠市商品房预售资金监管实施细则》已经吴忠市人民政府专题会议研究通过，现印发给你们，请抓好落实。

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（此件公开发布）

吴忠市商品房预售资金监管实施细则

第一章 总  则

第一条  为加强我市商品房预售资金监管，维护商品房交易双方合法权益，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》《宁夏回族自治区商品房预售资金监管办法》等法律法规，结合我市实际，制定本细则。

第二条  全市范围内商品房预售资金的收存、支取、使用及其监督适用本细则。

第三条  本细则所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部购房款，包括但不限定于定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等。

第四条  市住房和城乡建设局负责指导、监督全市预售资金监管工作及市区商品房预售资金监管工作，各县（市、区）住房城乡建设主管部门具体负责本行政区域内商品房预售资金监管工作。

人民银行吴忠市分行按照账户管理有关规定负责指导商业银行做好监管账户管理工作。金融监管部门负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

第五条  商品房预售资金监管遵循专户专存、专款专用、节点控制、全过程监管的原则。

第二章  监管银行及账户设立

第六条  市住房和城乡建设局会同人民银行、金融监管部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等情况，确定能够承接本辖区内商品房预售资金监管业务的商业银行，并与中标的商业银行签订商品房预售资金监管金融服务协议，建立监管银行名录库，服务有效期为3年。

第七条  各县（市、区）住房城乡建设主管部门应当对进入监管银行名录的商业银行在服务协议有效期内组织考核评价，并及时反馈至市住房和城乡建设局。由市住房和城乡建设局依据考核结果实施动态调整监管银行名录库。

第八条  具体从事商品房预售资金监管业务的监管银行应建立预售资金监管内控制度，在监管协议约定的范围内开展预售资金监管业务，自觉接受监管部门、监管机构的业务指导和监督。

第九条  房地产开发企业在申请商品房预售许可证前，应当在监管银行库内选择监管银行，按照一个预售许可对应一个账户的原则开立商品房预售资金监管账户（以下简称“监管账户”）。

各县（市、区）住房城乡建设主管部门、商业银行、房地产开发企业三方应当签订商品房预售资金监管协议，明确各方权利、义务和职责，约定预售资金的收存、支取、使用、监管额度及违约责任等内容。资金监管协议示范文本由市住房和城乡建设局制定。

第十条  监管账户应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上予以载明，开发企业取得商品房预售许可证后，应当将监管银行、监管账户及监督举报电话等信息在商品房销售场所显著位置进行公示。

第十一条  房地产开发企业需变更监管银行、监管账户、开户范围、企业名称、项目名称等相关信息的，应当经属地住房城乡建设主管部门、商业银行同意后方可办理相关变更手续。

房地产开发企业名称、监管项目名称发生变更或监管银行名称发生变更的，变更单位需提交下列材料：

1．变更申请；

2．开发企业名称变更证明文件、项目名称变更证明文件或监管银行名称变更证明文件；

3．授权委托书及受托人身份证复印件；

4．应当提供的其他材料。

原则上监管银行、监管账户等信息在未正式启用前可变更一次，监管银行变更期间，监管机构暂停该项目商品房买卖合同网上签约。

房地产开发企业申请变更监管账户的，应当提交以下资料：

1．监管账户变更申请书；

2．原监管账户开户银行出具同意变更监管账户的证明文件；

3．委托书及经办人身份证明；

4．需要提交的其他相关资料。

第三章  预售资金的收存、支取和使用

第十二条  房地产开发企业或代理销售机构预售商品房时，购房人缴纳的分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款和企业形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户，不得存入其他账户。购房人申请银行按揭贷款或住房公积金贷款的，放款机构应将《商品房买卖合同（预售）》中载明的监管账户作为贷款唯一到账账户。

第十三条  各县（市、区）住房城乡建设主管部门要健全房屋网签备案系统，办理房屋交易合同网签备案时，商品房预售资金应当按要求同步存入监管账户。对于未按规定将预售资金存入监管账户的，监管机构暂停办理商品房买卖合同备案。房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同的，房地产开发企业可持属地住房城乡建设主管部门出具的商品房买卖合同备案撤销证明向监管银行申请原途径退回购房款。

第十四条  监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，重点资金监管额度不得低于该项目最低建安成本。最低建安成本由各县（市、区）住房城乡建设主管部门在每季度自治区造价总站公布的建安成本上浮20％后确定。全装修交付商品房项目，应将装修成本纳入重点资金监管。监管账户内的资金达到当前工程节点重点监管资金最低预留额度后，超出该额度的资金开发企业可提取使用。

重点监管资金＝（每季度公布建安成本＊1.2）＊预售面积＋全装修单方造价＊装修部分建筑面积。

非重点监管资金是指监管账户内超出重点监管额度的资金。

第十五条  重点监管资金实行专款专用，必须用于本开发项目工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备、施工进度款和农民工工资等相关支出，不得用于支付任何借（贷）款本金和利息、缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用。各县（市、区）住房城乡建设主管部门可以依据房地产开发企业动态考核、信用评价及资产负债等情况，适当降低或提高其节点留存重点监管资金额度。

非重点监管资金可由房地产开发企业提取使用，优先用于项目工程建设和运行开支等。

商品房预售资金在监管账户存续期间，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业集团公司不得抽调。

第十六条  签订三方监管协议时，应根据房地产开发企业实时信用等级，对监管资金实行差别化动态管理。信用等级为AA级的开发企业，在每个拨付节点的最低留存比例可降低5％。因开发企业信用等级正常升、降级变化，导致预售资金监管比例不一致的，已签订三方监管协议的项目原则上按照原协议执行。新签订监管协议的项目，按照开发企业信用等级评定公示结果核定预售资金监管比例。

第十七条  商品房预售资金使用应严格按照三方监管协议，由房地产开发企业提出资金使用申请，经所在属地住房城乡建设主管部门核实同意，商业银行应及时拨付。

第十八条  重点监管资金额度根据项目工程建设进度实行动态支取、节点管控。

1．施工进度达到地上主体工程二分之一的，重点监管资金支取额度不得高于重点监管资金总额的20％。

2．施工进度达到地上主体工程三分之二的，重点资金监管额度支取不得高于重点监管资金总额的30％。

3．施工进度达到主体封顶的，重点资金监管额度支取不得高于重点监管资金总额的45％。

4．施工进度达到地上主体核验完成的，重点监管资金支取额度不得高于重点监管资金总额的60％。

5．项目取得竣工验收备案表的，重点监管资金支取额度不得高于重点监管资金总额的90％。

6．项目完成不动产首次登记的，监管协议无其他约定的，可以全额拨付剩余监管资金。

第十九条  工程进度未达到预售资金提取节点，因不可抗力因素和处理突发事件、维护社会稳定的需要，确需使用重点监管资金用于工程项目建设，对无不良信用记录的开发企业可采取“一事一议”方式予以支持。

房地产开发企业在商品房预售资金监管期间，项目发生重大安全生产事故、群体性上访等事项的，应对非重点监管资金进行管控。

第二十条  房地产开发企业申请支取重点监管资金时，应当向监管机构提交经建设、监理企业和施工企业签字盖章的《商品房预售资金拨付申请表》、《项目形象进度确认表》及以下资料：

（一）主体工程二分之一、三分之二、主体封顶等节点，提交项目施工进度照片。

（二）工程主体结构验收节点，提交由建设、设计、监理、施工等单位签字盖章的《主体结构分部工程质量验收记录表》；

（三）工程竣工备案节点，提交经备案部门审核确认的《工程竣工验收备案表》。

（四）不动产首次登记节点，开发企业提交不动产首次登记证书。

属地住房城乡建设主管部门受理房地产开发企业申请支取重点监管资金的资料后，应当对监管项目工程建设现场进行查勘，2个工作日内完成重点资金审核、拨付工作；不符合条件的，应及时告知企业存在问题。

第二十一条  各县（市、区）住房城乡建设主管部门要会同金融监管部门推动房屋网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享。

第二十二条  监管项目完成房屋所有权首次登记后，可申请解除商品房预售资金监管。房地产开发企业应当向属地住房城乡建设主管部门提交撤销资金监管的申请、不动产权首次登记证明及有关材料，属地住房城乡建设主管部门审核通过后，监管银行办理账户销户手续，并将剩余资金及利息拨付开发企业。

第二十三条  商业银行按照市场化、法治化原则，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务的，按照《中国银保监会办公厅 住房和城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）执行。

第四章  监督管理

第二十四条  各县（市、区）住房城乡建设主管部门应当认真履行监管责任，做好日常指导和监督工作，每季度联合属地金融部门最少开展1次预售项目巡查工作。

第二十五条  商业银行要严格按照预售资金三方监管协议做好监管账户管控，每月与属地住房城乡建设主管部门进行对账，发现房地产开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当停止拨付，并立即告知属地住房城乡建设主管部门，属地住房城乡建设主管部门要联合属地金融部门立即暂停存在问题项目预售资金监管业务，并按照相关规定进行处理。

第二十六条  人民法院保全、执行商品房预售资金的，监管银行应当在1个工作日内书面告知属地住房城乡建设主管部门，并严格执行《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）。

第二十七条  商业银行违反预售资金三方监管协议，未经属地住房城乡建设主管部门核实同意，存在下列行为之一的，属地住房城乡建设主管部门有权责令其限期整改，逾期不整改的，可与其解除商品房预售资金监管合作协议。

（一）擅自拨付商品房预售重点监管资金的；

（二）未按规定办理预售资金拨款手续的；

（三）不遵守预售资金专用账户监管协议的；

（四）不执行本细则相关规定的。

第二十八条  房地产开发企业的预售项目有下列情形之一的，商业银行应按照预售资金监管协议约定，配合属地住房城乡建设主管部门暂停使用预售资金。逾期不改的，属地住房城乡建设主管部门应当按照法律法规规定和信用管理办法，记入企业信用信息系统。情节严重的，依法追究其法律责任。

（一）未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户的；

（二）变相逃避商品房预售资金监管的；

（三）未按规定使用商品房预售资金的；

（四）提供虚假资料骗取监管内资金的；

（五）其他违反本细则或监管协议的行为。

第二十九条  施工单位、监理单位提供虚假证明材料或采取“提供商票”等其他方式协助房地产开发企业违规支取预售资金的，由属地住房城乡建设主管部门依法对相关责任单位和责任人予以处理，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十条  属地住房和城乡建设主管部门和商业银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章  附  则

第三十一条  本细则自发布之日起施行，有效期至2028年9月22日。各县（市、区）参照本细则执行。如遇国家部委相关政策文件调整或废止的，按照新的政策规定执行。