各县（市、区）住建局：
现将《吴忠市规范业主委员会建设管理办法（试行）》印发你们，请结合实际，抓好贯彻落实。
吴忠市住房和城乡建设局
2023年11月9日
（此件公开发布）
吴忠市规范业主委员会建设管理办法（试行）
第一章 总则
第一条 为进一步规范我市业主委员会活动，维护广大业主合法权益，根据《民法典》《物业管理条例》《宁夏回族自治区物业管理条例》及中共中央、国务院《关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》、住建部等部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》等文件精神，结合我市实际，制定本指导意见。
第二条 本办法适用于本市范围内业主委员会选举、换届、改选和日常管理工作。
第三条 业主委员会在党的领导下开展物业管理活动，在乡（镇）人民政府（街道办事处）的监督下依法履行职责。
第二章 组建条件
第四条 首届业主委员会选举和业主委员会换届、改选、增补委员，应当在乡（镇）人民政府（街道办事处）组织下成立筹备组或者换届、改选工作组，通过组织召开业主大会实施。筹备组组长由乡（镇）人民政府（街道办事处）代表担任，筹备组中的业主代表50％可以担任首届业主委员会委员。筹备组发布的通知或者公告，应当加盖乡（镇）人民政府（街道办事处）公章。
第五条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。每届任期不超过3年，可以连选连任。业主委员会委员一般应具有高中以上学历，党员人数不少于业主委员会组成人员的50％，其中业主委员会主任必须为中国共产党党员。
有下列情形之一的，不得作为业主委员会委员候选人：
（一）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受公安机关行政拘留处罚的；
（二）违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分的；
（三）参与邪教组织，或非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；
（四）利用黑恶势力干预本小区业主正常工作和生活的；
（五）采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的；
（六）在本小区物业服务企业工作，应当回避的；
（七）拒缴或无故拖延缴纳物业服务费、住宅专项维修资金，或煽动其他业主拒缴物业服务费、住宅专项维修资金的；
（八）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未撤销的；
（九）存在违法违规搭建、装修等行为，经相关执法部门责令整改而未整改的；
（十）在本小区没有住宅或营业房等专有部分的所有权。不在小区常住或将房屋出租、出借他人使用的；
（十一）法律法规规定的其他不适合作为业主委员会候选人的情形。
第六条 符合条件的社区“两委”班子委员通过法定程序进入业主委员会，有条件的可兼任业主委员会主任。
社区办公用房位于物业服务区域内的，社区可作为业主代表指定一名专职社区工作者参选业主委员会委员或主任。推动社区村（居）民委员会委员与业主委员会委员之间形成“双向进入，交叉任职”的工作格局。
引导和支持业主中的党员、“两代表一委员”、有机关企事业单位工作经历人员、网格员、楼栋长、单元长，以及具有财务、法律、工程、环境等专长的业主积极参选业主委员会委员。
第七条 乡（镇）人民政府（街道办事处）和社区党组织应对业主委员会候选人资格审核把关。经审核的候选人名单在物业服务区域内进行不少于五日的公示后，提交业主大会进行选举。
乡（镇）人民政府（街道办事处）履行业主委员会候选人资格审查工作时，需要纪检监察、人民法院、人民检察院和公安、司法、信访、城管等部门提供必要信息的，有关部门应给予支持。
第八条 业主委员会自选举产生之日二十日内，持下列资料向乡（镇）人民政府（街道办事处）备案；
（一）业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；
（二）业主大会决议；
（三）业主大会议事规则、管理规约；
（四）业主委员会委员、候补委员的名单、基本情况和书面承诺。
前款所列资料齐全的，乡（镇）人民政府（街道办事处）应当自收到资料起五个工作日内出具业主大会、业主委员会备案文书，并将备案资料抄送县（市、区）住房和城乡建设主管部门。备案文书应当载明业主大会名称，业主委员会名称，委员、候补委员名单，届别、任期、负责人和办公地址。
业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内将变更后有关情况按照本条第一款的规定进行备案。
因物业服务区域调整、房屋灭失或者其他原因导致业主委员会无法存续的，业主委员会应当在二十日内向乡（镇）人民政府（街道办事处）办理注销备案手续。
第九条 业主委员会向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章时，应当提供乡（镇）人民政府（街道办事处）出具的业主大会、业主委员会备案文书。业主委员会印章的印文应当包括业主委员会名称、届别。
业主大会应当委托社区村（居）民委员会代为保管业主大会印章；需要使用业主大会印章的，由业主委员会向社区村（居）民委员会提出，并按照相关法律法规及业主大会、业主委员会印章管理制度使用印章。使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定并由二分之一以上委员签字。印章使用情况均应当进行登记存档。
第三章 工作职责
第十条 业主大会履行下列职责：
（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；
（二）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（四）选聘、解聘物业服务企业；
（五）负责公共部位收益的使用和管理；
（六）筹集和使用物业专项维修资金；
（七）依法决定改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）依法决定物业管理区域内的其他物业管理事项。
第十一条 业主委员会应当根据业主大会的授权，在乡（镇）人民政府（街道办事处）、社区党组织和社区村（居）民委员会的监督下履行下列职责：
（一）执行业主大会的决议、决定；
（二）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，与解聘的物业服务企业进行交接；
（四）组织、监督住宅专项维修资金的筹集和使用；
（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时足额支付物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（六）监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为及不文明行为进行劝阻、制止；
（七）调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（八）定期向业主大会汇报工作情况，定期向业主公布维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权；
（九）制作和保管业主大会、业委会会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；
（十）配合、支持物业主管部门、乡（镇）人民政府（街道办事处）、社区村（居）民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；监督物业服务企业按照物业合同规定履行工作职责；
（十一）协助乡（镇）人民政府（街道办事处）、社区村（居）民委员会、物业服务企业对本小区内业主宣传生活垃圾分类知识，推动垃圾分类工作；建设电动汽车充电基础设施和日常运营；配合做好小区安全工作，劝阻、制止小区内飞线充电、占用消防通道等违规行为；
（十二）业主大会赋予的其他职责。
第十二条 业主委员会应当及时向全体业主和业主大会公开下列信息：
（一）业主大会议事规则、管理规约；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同或者自行管理方案；
（四）业主大会决定利用本物业服务区域内道路、场地、架空层等业主共有部分进行改造或处置的情况；
（五）住宅专项维修资金的筹集、使用、收益情况；
（六）业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会委员津贴详细情况；
（七）业主拖欠物业服务费、住宅专项维修资金和其他分摊费用的情况；
（八）应当向业主、物业使用人公开的其他情况和资料。
前款第一项至第四项规定的事项应当持续公开；第五项至第八项规定的事项，应当每半年公布一次，公示期不少于30日。
业主委员会应当向全体业主公开业主委员会主任、副主任、委员的联系方式，每年向业主大会汇报业委会工作开展情况。
第十三条 业主委员会应当建立工作档案，并指定专人保管。工作档案包括以下主要内容：
（一）业主大会、业主委员会的会议记录；
（二）业主大会、业主委员会的决定；
（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；
（四）业主委员会选举及备案资料；
（五）业主及业主代表的基本信息；（不包含身份证号等业主个人隐私信息）
（六）业主和物业使用人的意见和建议书。
（七）有关业务往来文件；
（八）其他相关资料。
第十四条 业主委员会应当按照住宅专项维修资金相关政策，严格审核维修内容、施工单位、工程预算、资金额度等事项，征求业主意见。维修工程竣工后邀请社区村（居）民委员会和业主代表对维修项目进行验收。
第十五条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部位产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主所有。
业主委员会应督促建设单位、物业服务企业或者其他管理人定期公布公共收益收支情况和成本投入，剩余资金优先用于住宅小区公共设施的维护。
第十六条 业主委员会应当加强与业主的联系沟通，经常听取业主的意见建议。鼓励业主委员会通过上门走访、召开业主代表座谈会、设立意见箱或者热线电话等渠道接受业主的咨询、投诉和监督。
第十七条 业主委员会应加强与乡（镇）人民政府（街道办事处）、社区和物业服务企业的联系沟通，主动接受乡（镇）人民政府（街道办事处）和社区村（居）民委员会的指导监督和评价考核，参与多方联动运行机制，督促物业服务企业按照物业服务合同约定做好各项服务工作。
第四章 运行规则
第十八条 业主委员会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经三分之一以上业主委员会委员提议，应当及时召开业主委员会临时会议。
业主委员会会议应当有全体委员过半数出席，并邀请物业所在地的社区村（居）民委员会派员列席，也可邀请业主旁听。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。
业主委员会会议应当制作会议记录，业主委员会作出的决定应当经全体委员过半数签字同意，自作出之日起三日内，将会议情况以及决定事项在物业服务区域内显著位置公告，公告应当注明签字同意决定的业主委员会委员名单、加盖业主委员会印章，并书面告知物业所在地的社区村（居）民委员会。
第十九条 业主委员会会议由业委会主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上签字同意。
业主委员会提议选聘、续聘或者解聘物业服务企业、公共部位改造等重大事项，应当在召开业主大会前报乡（镇）人民政府（街道办事处）和社区党组织，形成共识后再提交业主大会决定。
第二十条 业主委员会任期届满前九十日，应当书面报告乡（镇）人民政府（街道办事处）。业主委员会未按照规定报告的，业主可以向乡（镇）人民政府（街道办事处）提出书面申请。乡（镇）人民政府（街道办事处）应当自收到书面报告或者书面申请之日起三十日内组建换届选举筹备组。筹备组应当按照筹备召开首次业主大会会议的有关规定，组织召开业主大会会议，在业主委员会任期届满前，选举新一届业主委员会。
第二十一条 除任期届满外，业主委员会委员有下列情形之一时，其职务自行终止。
（一）不履行业主义务的；
（二）不再具备业主身份的；
（三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；
（四）被依法追究刑事责任的；
（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（六）业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财务移交给业主委员会；拒不移交的，物业主管部门、乡（镇）人民政府应当责令移交。
过半数业主要求撤换业主委员会或者业主委员会委员的，物业主管部门、乡（镇）人民政府应当及时协助全体业主重新选举。
第五章 监督管理
第二十二条 吴忠市住房和城乡建设局负责制定、解释本管理办法，对全市范围内的业主大会及业主委员会的选举、换届、改选和日常工作进行监督指导。
各县（市、区）人民政府负责对各乡（镇）人民政府（街道办事处）所辖范围内业主大会及业主委员会的运行情况及监管工作进行监督指导。
第二十三条 乡（镇）人民政府（街道办事处）组织指导和监督所辖范围内业主大会、业主委员会筹备、成立、选举、换届及日常工作；依法纠正或者撤销业主大会、业主委员会作出的违法决定。
第二十四条 社区两委加强对业主委员会的领导，积极引导党员业主带头参加业主委员会选举，严格落实业委会委员中党员比例。推动符合条件的业主委员会建立党组织，开展党组织活动，积极宣传落实党的路线方针政策，充分发挥党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，督促物业服务活动依法有序进行，保证业主委员会依法履职、依法维权，实现业主自治和小区建设、社区治理的有机统一。
乡（镇）人民政府（街道办事处）将业主委员会党组织建立情况和党员比例纳入业主委员会备案要求。
第二十五条 社区村（居）民委员会协助乡（镇）人民政府（街道办事处）开展所辖区域内物业管理有关工作。参与首次业主大会会议筹备工作，推荐业主委员会委员人选；指导、监督业主大会、业主委员会依法开展工作；依法参加业主大会、业主委员会会议。
第二十六条 业主委员会委员有下列情形之一的，由乡（镇）人民政府（街道办事处）在调查核实后公告结果；情况属实的，乡（镇）人民政府（街道办事处）应当责令业主委员会提请业主大会罢免其资格，同时计入业主委员会委员履职负面清单。
（一）不履行业主义务、不遵守管理规约，经劝阻后拒不改正的；
（二）一年内两次无故缺席或者一年内五次请假缺席业主委员会会议；
（三）挪用、侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产，将业主共有财产借贷给他人或者以业主共有财产为他人提供担保；
（四）索取、非法收受建设单位、物业服务人或者其他利害关系人提供的红包礼金、减免物业服务费、停车便利等利益或者报酬；
（五）伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名；
（六）转移、隐匿、篡改、毁弃物业管理活动中形成的文件、资料。业主委员会委员资格自行终止、被罢免或者业主委员会换届时拒绝、拖延提供有关文件、资料、印章及其他属于全体业主共有的财物；
（七）违反业主大会、业主委员会印章管理使用制度，擅自使用业主大会或者业主委员会印章；
（八）泄露或者擅自使用业主的信息，或者对业主进行骚扰、恐吓、打击报复、采取暴力行为；
（九）违反业主大会议事规则，未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同；
（十）无故不支付物业服务费或者延迟支付物业服务费超过六个月经物业服务人催告后仍拒绝支付，或者诱导、鼓动、威胁其他业主不支付物业服务费；
（十一）有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交住宅专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正；
（十二）因违法违纪接受调查且被采取相应强制措施；
（十三）被列为失信被执行人；
（十四）损害业主利益或者可能影响其公正履行职责的其他不适宜担任业主委员会委员、候补委员的情形；
（十五）影响小区和谐的、造成业主群体上访的。
业主委员会未依照前款规定作出终止职务决定的，由乡（镇）人民政府（街道办事处）责令限期作出；逾期未作出的，由乡（镇）人民政府（街道办事处）作出终止相应人员职务的决定并予以公示。终止业主委员会委员、候补委员职务时，应当允许该委员、候补委员提出申辩，由乡（镇）人民政府（街道办事处）调查核实并记录归档。
第二十七条 业主委员会任职期间有下列情形之一的，乡（镇）人民政府（街道办事处）应当组建换届选举筹备组，并由筹备组按照筹备召开首次业主大会会议的有关规定，组织召开业主大会会议；业主大会启动提前换届选举程序，换届选举经费在公共收益中列支。
（一）作出的决定严重违反法律、法规的；
（二）业主委员会连续六个月不履行或者不正确履行职责，经乡（镇）人民政府（街道办事处）责令限期整改后拒不改正的；
（三）按照条例相关规定业主委员会委员经递补人数仍不足规定总数的三分之二的；
（四）业主委员会无法正常履行职责的其他情形。
第二十八条 自换届选举筹备组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：
（一）选聘、续聘、解聘物业服务企业；
（二）调整物业收费标准；
（三）除严重影响物业正常使用的紧急情况需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行紧急维修、更新、改造之外的物业维修、更新、改造等重大事项；
（四）其他重大事项。
第二十九条 业主委员会委员资格自行终止或者被罢免，或者业主委员会换届的，应当在十日内移交其保管的业主名册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物。
业主委员会委员资格自行终止或者被罢免的，向业主委员会移交。
业主委员会换届的，由上一届业主委员会向新一届业主委员会移交。
拒不移交本条第一款规定的档案资料、印章和财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的乡（镇）人民政府（街道办事处）督促移交，并可以向辖区公安派出所请求协助。
第三十条 有下列情形之一的，根据社区村（居）民委员会的安排，可由环境和物业管理委员会代行业主委员会职责：
（一）不具备成立业主大会条件的，或具备成立条件后首次业主大会会议未能选举产生业主委员会的；
（二）业主委员会任期届满终止，或者业主委员会任期内委员人数不足总数二分之一以上，新一届业主委员会未能及时产生的；
（三）业主委员会不按规定召开业主大会，或虽经乡（镇）人民政府（街道办事处）督促整改，但逾期仍未召开的。环境和物业管理委员会代行业主委员会职责的，应当向物业管理区域全体业主公告。
第三十一条 本办法实施前已选举产生的业主委员会，由乡（镇）人民政府（街道办事处）按照本办法的规定进行规范。
第三十二条 本办法自2023年12月9日起实施，有效期至2025年12月8日，解释权归吴忠市住房和城乡建设局所有。
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