各县（市、区）住建主管部门：  

《吴忠市物业服务招标投标管理办法（试行）》已经吴忠市住房和城乡建设局2026年第2次党组会议审议通过，现予以印发，请认真贯彻执行。

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吴忠市物业服务招标投标管理办法

（试行）

第一章   总则

第一条  为规范本市物业服务项目招标投标活动秩序，保护招标投标当事人的合法权益，构建质价相符的物业服务市场机制，依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国招标投标法》《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《宁夏回族自治区物业管理条例》等法律法规，结合吴忠市物业管理工作实际情况，制定本办法。

第二条  本市行政区域内物业服务招标投标活动及其监督管理，适用本办法。

第三条  市物业管理行政主管部门（以下简称“市级物业主管部门”）负责统筹制定全市物业服务招标投标政策规范，对全市物业服务招标投标活动进行监督管理。

各县（市、区）物业管理行政主管部门（以下简称“属地物业主管部门”）依据本办法规定职责，负责本行政区域内物业管理招投标活动的具体监督管理及备案工作。

乡镇人民政府、街道办事处负责指导并监督本辖区内业主大会通过招投标方式选聘物业服务人的具体工作。监督业主、业主大会依法按照程序组织开展招标投标活动，指导业主、业主大会审议招标文件，入户征求意见，投票选举并协调处理相关的物业管理纠纷。

第四条  物业行业协会负责加强物业服务招标投标行业自律，提供相关咨询和服务。

第二章   招标

第五条  本办法所称招标人，是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位，组织实施招标工作的业主、业主大会，以及经业主大会授权的业主委员会或代行业主委员会职责的其他机构。

第六条  物业服务招标分为公开招标和邀请招标。

招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告，且不得收取费用。

招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

招标人采取邀请招标方式的，应当向3家以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第七条  住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位应当通过招投标的方式选聘前期物业服务企业。

投标人少于三个或者建筑面积在两万平方米以下的住宅物业，经属地物业管理主管部门批准，可以采用邀请方式选聘物业服务企业。

提倡业主大会通过招标投标的方式选聘物业服务企业实施物业管理。多个物业服务区域经各自业主共同决定可以整体打包一并进行招标选聘物业服务企业。

第八条  招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。

物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。

第九条  业主、业主大会作为招标人的，应依法组织召开业主大会共同决定物业公司解聘及选聘新物业公司等事宜，共同审定招标方式及招标文件，决定应当向全体业主公示并报属地物业主管部门备案。

第十条  建设单位作为招标人选择物业服务企业的，应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在发售前30日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

第十一条  招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：

（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备、设施设备状况、地下建筑物现状、车位分布及绿化情况等；

（二）物业服务的内容、标准、服务期限、收费及人员配置等相关说明；

（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；

（四）评标标准和评标方法；

（五）招标活动方案，包括招标组织机构、组织解释招标文件（答疑），实地踏勘物业项目现场、投标、开标的时间及地点等；

（六）物业服务合同的签订说明；

（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。     

第十二条  当招标人为业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或代行其职责的其他机构时，应当将招标文件提请业主大会审议并批准。在获得批准后，招标人应当及时将已批准的招标文件报送至属地物业主管部门，依法办理招标文件备案。

招标文件经业主大会审议、批准后不得擅自修改；确需调整的，需重新提交业主大会审议通过，并按规定重新备案。

第十三条  前期物业服务的招标人在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，应提交以下材料报物业项目所在地的属地物业管理主管部门备案：

（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；

（二）招标公告或者投标邀请书；

（三）招标文件；

（四）法律、法规规定的其他材料。

属地物业管理行政主管部门发现招标违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

第十四条  采取公开招标方式的，招标人应当发布招标公告等相关信息，公告期不少于5个工作日。招标公告应当载明以下主要内容：

（一）招标人（授权委托人）名称及联系方式；

（二）招标项目名称、地址、物业类型、建筑物总面积、竣工交付使用时间等基本情况；

（三）投标人报名地点、期限以及获取招标文件的办法；

（四）提交投标文件截止时间、开标时间、评标时间与地点；

（五）招标人要求的其他事项。

采取邀请招标方式的，招标人应当向不少于3个物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第十五条  公开招标的物业服务项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不应少于20日。

招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人。不足15日的，招标人应当顺延提交投标文件的截止时间。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

招标人设有标底的，标底必须保密。

第十六条  招标人可根据物业管理项目的实际情况，组织潜在投标人进行现场踏勘，并可提供隐蔽工程图纸等详细资料。对于投标人提出的疑问，招标人应作出澄清，并将书面澄清文件发送给所有招标文件的收受人。

第三章  投标

第十七条  投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

（一）投标函。包括服务目标、履约承诺等；

（二）技术部分。包括服务的内容和标准、人员配备计划、核心工作流程及检查方法、物业服务人员内部管理制度等；

（三）经济部分。包括物业服务费、特约服务费、其他委托代理服务费等收费标准报价，物业服务费收费形式以及相应项目的财务收支测算等；

（四）商务部分。包括营业执照、信用等级文件，类似项目业绩证明（合同复印件、业主评价）等。

第十八条  投标人应当在投标文件截止时间前，将密封完好的投标文件送达投标地点。招标人收到投标文件后，需向投标人出具标明签收人和时间的收据，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。

第十九条  投标人于招标文件规定的投标截止时间前，可以书面形式通知招标人，对已提交的投标文件进行补充、修改或者撤回。所作补充或修改的内容，构成投标文件的组成部分，其送达、签收与保管应当遵守本办法第十八条的规定。在投标截止时间后送达的任何补充或修改内容均属无效。

第二十条  投标人严禁实施下列行为：

（一）以他人名义投标或以其他任何方式弄虚作假，骗取中标；

（二）与其他投标人相互串通投标，排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或其他投标人的合法权益；

（三）与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或他人合法权益；

（四）向招标人、评标委员会成员行贿或采取其他不正当手段谋取中标。

第四章 开标、评标和中标

第二十一条  开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

招标人或者招标代理机构应当对开标、评标现场活动进行全程录音录像。录音录像应当清晰可辨，音像资料作为招标文件一并存档。

第二十二条　开标活动应当由招标人主持，并邀请所有投标人参加。开标程序应当按照下列规定执行：

（一） 投标文件的密封情况，应当由投标人或者其共同推选的代表进行核查；招标人亦可以委托公证机构对此进行核查并予以公证。

（二） 经核查确认无误后，应当由工作人员当众拆封投标文件，宣读投标人名称、投标价格以及招标文件要求宣读的其他主要内容。

（三） 招标人在招标文件规定的投标截止时间前收到的所有投标文件，均应当在开标时当众予以拆封。

（四）开标过程应当制作书面记录，由招标人存档以备查考。

第二十三条　评标由评标委员会负责。

评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家依法组建，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。

评标委员会的专家成员，应当由招标人从属地物业主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。

第二十四条　评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。

评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、招标代理机构、其他利害关系人的财物或者其他好处。

评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

评标专家与招标人及投标人有利害关系的不得参加相关项目的评标委员会。

第二十五条  招标文件应明确评标标准，合理确定技术标文件、经济标文件、商务标文件分值比重及打分规则，评标过程应当保密进行。招标文件中设定有现场答辩的，应当注明答辩分值。

第二十六条　对于投标文件中含义不明确的内容，评标委员会如需投标人作出相应澄清与解释的，应当向该投标人出具书面通知。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

第二十七条  经评审，投标文件存在以下情形的，评标委员会应否决其投标：

（一）投标文件未经投标单位法定代表人或者授权代表签字和未加盖投标人公章；

（二）同一投标人提交两个以上不同投标文件或者投标报价的，招标文件要求提交备选投标文件或者投标报价的除外；

（三）投标报价高于招标文件设定的最高投标限价；

（四）投标文件未对招标文件的实质性要求和条件作出全面响应；

（五）投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为；

（六）存在其他法律、法规、规章规定的情形，导致不符合招标文件要求或者投标文件全部无效的。

评标委员会经评审，认为所有投标文件不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。因有效投标不足三家使得投标明显缺乏竞争的，应当否决全部投标。依法必须进行招标的物业服务项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

第二十八条  评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以采用书面方式阐述其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述理由的，视为同意评标结论，评标委员会应当对此作出书面说明。

第二十九条  评标委员会完成评标工作后，应当向招标人提交书面评标报告。报告应当阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并依据招标文件载明的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的中标候选人。

招标人应当根据评标委员会推荐的中标候选人排序确定中标人。当被确定中标的中标候选人放弃中标资格，或者因不可抗力无法履行合同的，招标人可以按照中标候选人排序，依序确定其他中标候选人为中标人。

第三十条　招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。

第三十一条   招标人应当将评标结果进行公示，公示期不得少于3日。投标人或者其他利害关系人对评标结果有异议的，应当在中标候选人公示期间提出。招标人应当自收到异议之日起3日内作出答复。作出答复前，应当暂停招标投标活动。

第三十二条　招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。

招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的属地物业主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

第三十三条　招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

第三十四条　招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿；中标人应当履行物业服务合同义务，不得转让中标项目。

第五章　附则

第三十五条  投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向物业所在地的属地物业主管部门投诉。

第三十六条  物业管理相关工作人员、评标专家在物业管理招标投标管理工作中存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的，经相关部门调查核实后给与相应政务处分。构成违法犯罪的，依法追究法律责任。

第三十七条  本办法自2026年3月1日起施行，有效期至2028年2月28日。