吴忠市人民政府办公室关于印发《关于进一步加强吴忠市物业服务管理工作的意见》的通知

吴忠市人民政府办公室
行政规范性文件

政策解读

索引号：	640300015/2024-00057	效力状态：	有效
发布机构：	吴忠市人民政府办公室	成文日期：	2024-11-25
责任部门：	吴忠市住房和城乡建设局	发布日期：	2024-11-25

各县（市、区）人民政府，市直有关部门，区属驻吴有关单位：

《关于进一步加强吴忠市物业服务管理工作的意见》已经市人民政府研究通过，现印发给你们，请认真抓好落实。

吴忠市人民政府办公室

2024年11月5日

（此件公开发布）

关于进一步加强吴忠市物业服务管理工作的

意见

为深入学习贯彻党的二十届三中全会精神以及习近平总书记考察宁夏重要讲话精神，切实落实《中华人民共和国民法典》《宁夏回族自治区物业管理条例》等法律法规及相关政策文件精神，进一步加强和规范全市物业服务管理工作，推进基层治理体系和治理能力现代化，全面提升物业服务质量和服务水平，满足人民群众对美好生活的需要，现提出如下意见。

一、构建多元管理格局，提高综合治理水平

（一）完善物业管理体制机制。市住建局牵头，建立市、县、乡镇（街道）三级物业管理联席会议制度并研究制定物业管理相关制度，协调解决物业管理工作中的重大问题。按照《吴忠市物业服务管理工作的责任分工》（附件1），进一步明确市、县两级各部门职责，加强联合执法和监督管理。由乡镇（街道）负责，建立社区物业管理站，落实专（兼）职工作人员，发挥社区在小区物业管理中的基础作用，构建“市级统一领导，县级主体负责，部门协同监管，乡镇具体主抓”的物业管理工作格局。

（二）推进党建引领基层治理。完善党组织领导下的居（村）委会、业委会和物业服务企业三方协同共治机制，对有3名以上党员的企业，全部单独建立党支部，推动党组织班子成员和企业管理人员“双向进入、交叉任职”。对党员不足3名的企业，通过选派党建指导员、招聘党员职工、成立联合党支部等方式，提高物业领域党的工作覆盖率，2025年底物业服务企业党的工作实现全覆盖。鼓励流动党员、退休党员将组织关系转入社区党组织，推动市、区两级机关和企事业单位党组织、在职党员主动参与社区治理，有效服务群众。

（三）提升居民依法自治水平。乡镇（街道）要严格落实属地责任，加快推进业主委员会组建，及时办理业主委员会备案手续。对不具备成立业主委员会条件的社区（小区），由乡镇（街道）牵头负责组建环境和物业管理委员会，成员由社区“两委”成员、网格员、楼长、业主代表，以及具有相关专业背景或工作经验并自愿参与社区工作的人员担任。建设单位和物业服务企业不得以任何理由干扰业主委员会、环境和物业管理委员会的成立。业主委员会、环境和物业管理委员会要在乡镇（街道）的指导和协调下依法依规履行职责，在决定物业管理有关事项前，应公开征求业主意见，并向社区党组织和居民委员会报告。2025年底“业主委员会+环境和物业管理委员会”成立率达到60%，2026年底达到80%。

（四）建立健全矛盾纠纷化解机制。坚持属地管理、分级调解，建立健全网格、社区、乡镇（街道）调解网络，支持派出所民警“入驻”小区业主微信群，靠前处置物业管理中出现的具体问题和邻里纠纷。各县（市、区）要推动物业纠纷调解委员会建设，在辖区法院设置物业纠纷调解办公室，安排专（兼）职调解员，统筹乡镇（街道）、法院、公安、司法等力量，强化沟通协调，切实让辖区物业服务纠纷预防在源头、化解在萌芽、解决在前端。

二、规范物业服务行为，提升物业服务质量

（五）推进物业服务全覆盖。市住建局要加快完善物业管理招标投标制度，规范不同时期物业招投标主体、招标方式、管理备案、监督管理等。各县（市、区）物业管理主管部门要加强对住宅物业项目承接查验工作的指导和监督，督促建设单位向所选聘的物业服务企业移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业设施，并及时办理承接查验手续。对于多个规模较小、距离适当、服务标准相似的尚无物业服务的住宅小区，乡镇（街道）要在充分征求业主意见的基础上，以“打捆”方式引入专业化物业服务。2025年底标准化物业服务覆盖率达到100%。

（六）完善物业服务标准体系。市住建局要会同有关部门制定住宅小区物业管理服务等级指导标准和物业服务合同示范文本，并向社会公布。乡镇（街道）要指导业主和物业服务企业规范签订《物业服务合同》，明确约定物业服务质量等级、物业服务内容及通过登记备案的物业服务收费标准。鼓励业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式。物业服务企业要在小区明显位置，及时公开服务标准、内容和收费标准等信息，定期公示公共收益收支明细，接受业主评价和监督。

（七）保障住宅小区环境安全。各县（市、区）物业管理主管部门要加强住宅小区房屋室内装饰装修安全管理，严格落实室内装修分级监管、登记、执法检查等要求，确保房屋质量安全。加快推广电动自行车电梯阻止系统安装，推进既有住宅小区增设电动自行车停放充电设施建设，遏制电动自行车进梯入户、飞线充电等影响公共安全的行为。物业服务企业要加强地下有限空间安全防护和管理，定期维护电梯、配电室、设备间等共用部位和共用设施设备，保障住宅小区环境安全。鼓励有条件的住宅小区使用智慧住宅小区应用系统，开展智能家居、公共设施管理、智能门禁、停车管理等智能化物业服务，提升物业小区智慧安防水平。

（八）不断推进完整社区建设。市委社会工作部、市住建局和各县（市、区）要推动完善社区服务功能，补齐社区服务设施短板，积极推进探索“物业服务＋生活服务”服务模式，逐步补齐社区养老、托育、家政、健身、商业、教育、房屋经纪、快递收发等设施短板，推进社区适老化、适儿化改造，推动家政进社区，完善社区嵌入式服务，提高社区治理数字化、智能化水平，打造一批安全健康、设施完善、管理有序的完整社区样板，切实做到群众有需求、社区有服务。

三、规范物业市场秩序，推动行业健康发展

（九）强化信用体系应用管理。市住建局要建立物业服务信用评价制度，制定信用评价标准，完善信用信息管理平台。根据合同履行、投诉处理、日常检查、乡镇（街道）意见等情况，采集信用信息，实施信用综合评价，依法依规公开企业信用记录和评价结果。完善信用评价机制和守信激励、失信惩戒制度，对存在严重违法失信行为的物业服务企业，依法依规实施联合惩戒，强化信用评价结果在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。

（十）严厉打击违法违规行为。各县（市、区）人民政府要统筹城市管理、消防、综合执法、公安等力量开展联合执法，严肃查处违规装修、违法搭建、占堵消防通道、电动自行车飞线充电和进电梯入户等行为。各县（市、区）物业主管部门要严格落实“双随机、一公开”监管模式，加强物业行业领域的综合执法检查，依法整治物业服务企业管理差、不作为、乱收费、侵害业主权益等突出问题。乡镇（街道）物业服务站要加强物业小区日常检查、巡查，督促物业服务企业按照合同约定履行服务职责，及时协调整治小区环境卫生、公共秩序等方面存在的问题，切实为群众营造舒适干净、整洁优美的居住环境。

（十一）推动物业行业提质增能。加大物业服务人才培养力度，各县（市、区）物业管理主管部门要定期组织物业管理人员政策法规培训，督促物业企业通过班前轮训、专业培训等方式，提高从业人员素质。发挥物业服务行业协会作用，加强对项目负责人、企业关键岗位从业人员的培训与管理，制订行业规范，杜绝行业恶性竞争，构建和维护良好的物业服务市场秩序。加大资源整合力度，推动物业服务品牌化、规模化、集约化发展，2025年培育至少3家AAA级物业服务企业。

四、强化协同联动监督，积极开展宣传引导

（十二）压实工作责任。各县（市、区）、各部门要坚持以人民为中心的发展思想，切实把加强和改进物业服务管理作为保障和改善民生、创新基层社会治理的重要举措，锚定各项任务目标，加强组织领导，优化机构设置，配齐专业人员，严格按照《吴忠市物业服务管理工作的任务清单》（附件2），落实工作责任，细化指标任务，强化工作措施，明确完成时限，确保物业管理体制更加顺畅，物业服务管理标准体系更加完善，行业监管制度机制更加规范，党建引领基层治理成效显著提升。

（十三）营造良好氛围。各县（市、区）、各部门要采取多种形式，大力宣传物业管理法律、法规和相关政策，引导社会公众自觉树立物业管理的服务消费理念；发挥公职人员模范带头作用，积极倡导党员干部、机关事业单位人员遵守小区公约和管理制度，带头缴纳物业费，自觉杜绝违章搭建、违规装修、乱堆乱放、乱停车等行为，理解、支持、参与物业管理活动，营造良好的居住和生活环境。

本意见自2024年12月1日起施行，有效期至2027年12月1日。

附件：1.吴忠市物业服务管理工作的责任分工

2.吴忠市物业服务管理工作的任务清单

附件1

吴忠市物业服务管理工作的责任分工

管理职责			职责范围
（一）各职能部门（单位）管理职责	物业管理主管部门	市住建局	1.建立市级物业管理联席会议制度。 2.研究并制定全市物业管理制度并组织实施。 3.完善物业管理招投标制度。 4.制定并出台《吴忠市住宅小区物业服务等级评定服务标准》。 5.每年开展一次全市物业服务监督检查，指导各县开展物业服务工作考核评价。 6.推进完整社区建设。 7.健全物业专项维修资金使用制度机制。 8.规范住宅小区停车位租售管理。 9.规范住宅小区加装充电桩管理。 10.协调解决物业管理工作中的重大问题。
		县级主管部门	1.建立县级物业管理联席会议制度。 2.落实上级关于物业管理的政策法规和制度，结合辖区实际进一步细化物业管理发展规划和措施，研究拟订本辖区内物业管理有关标准、制度等。 3.加强对住宅物业项目承接查验工作的指导和监督，及时办理承接查验手续。 4.负责全县物业管理活动的监督考核管理，每季度做好考核工作的监督和复核，确保物业服务企业的服务行为符合相关标准和规定。 5.指导、监督业主大会和业主委员会的成立、选举、换届和组建工作。 6.指导、监督经营性收益、物业专项维修资金的使用。 7.每年组织开展一次物业管理人员政策法规培训。 8.加强物业纠纷调解委员会建设。 9.协调处理物业管理区域内的矛盾纠纷。
	市委社会工作部		将物业管理纳入党建引领基层治理具体措施，对社区配套用房配备情况进行监督。
	市发改委		按照《宁夏回族自治区定价目录》中的定价内容，制定相关政策。
	市财政局		制定支持物业服务企业健康发展和老旧小区、养老托育、完整社区等综合改造的财政支持政策。
	市司法局		加强对各级物业纠纷调解委员会（简称“物调委”）的工作指导，指导建立矛盾纠纷调解员人才库。
	市公安局		指导物业服务管理区域安全防范、技术防范设施的建设，指导和督促物业服务企业开展安全防范工作。
	市人社局		1.指导物业服务企业依法用工，依法受理物业服务企业的劳动争议案件，协调处理物业服务企业的劳资纠纷。 2.指导开展物业服务专业技术人员持证上岗考评工作。 3.指导、协调物业服务企业专业技术人员继续教育工作。 4.加大政企联合，通过就业指导、人才招聘会等形式帮助企业引进人才。
	市自然资源局		1.审查物业服务管理区域公共配套服务用房的规划情况，并做好竣工规划核实工作。 2.为物业服务管理区域内违反规划情况的界定提供技术支持。 3.按相关规范规定落实新建住宅小区配建非机动车和机动车集中停放场所的规划建设和管理工作。
	市生态环境局		组织开展全市生态环境保护执法检查工作，认定及检查房屋室内装饰装修活动中噪音超标等环境污染行为，物业服务管理区域内及周边的工业生产经营噪声、污水和废气超标等影响业主正常生活的生态环境违法行为。
	市国动办		1.负责明确人防工程位置、规模，指导物业服务企业做好物业服务管理区域内人防工程的维护管理。 2.依法查处违规使用人防工程的行为。
	市卫健委		指导社区卫生服务机构开展健康教育、疫情防控、病媒生物防治活动。
	市市场监管局		1.对物业费、停车费的价格违法行为进行查处。 2.对电梯等特种设备进行安全监管，督促做好特种设备的注册登记、维保以及安全事故调查等工作。 3.依法查处虚假宣传、不正当竞争等违法行为。
	市城市管理局		指导属地综合执法部门对小区内违法违规行为的日常巡查。
	市消防救援局		1.对物业服务企业违反《中华人民共和国消防法》中关于损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材；埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距；占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道和人员密集场所的门窗设置影响逃生和灭火救援的障碍物等违法行为依法进行监督检查和查处。 2.对未制定消防安全制度、未组织防火检查和消防培训及演练的进行依法查处。 3.督促物业服务企业做好消防宣传教育工作。
	国网吴忠供电公司		为充电桩进停车场全域布局建设提供电力保障，做好小区供电公司产权供电设施安全管理，督促指导物业服务企业做好非供电公司产权供电设施安全管理。
	水、电、暖、气、通信等相关企业		物业服务管理区域内已移交相关设施的管理和维护工作。
	市物业服务行业协会		发挥桥梁纽带作用，协助完善物业服务标准，建立物业服务行业自律公约和自律监督制度，并督促落实，开展行业继续教育，配合化解矛盾纠纷等。
（二）乡（镇）人民政府、街道办事处管理职责			严格落实属地管理责任： 1.建立乡镇（街道）物业管理联席会议制度。 2.建立社区物业管理站，落实不少于1名专（兼）职人员负责日常具体事务。 3.依法指导、协助和监督业主成立业主大会、选举业主委员会，并指导、监督管理其依法履行职责。 4.依法指导、协助和监督业主大会续聘、选聘、解聘物业服务企业，监督物业项目有序交接。 5.对不具备成立业主委员会的，推进成立环境和物业管理委员会。 6.及时办理业主大会、业委会、环物会等相关备案手续。 7.加强物业小区日常检查、巡查，督促物业服务企业严格按照合同约定履行服务职责。 8.每月对辖区物业服务企业进行考核评价。 9.落实物业应急管理机制，对住宅小区出现大面积停电或电力设备故障，大面积停水，大面积天然气中断，污水井、管道、化粪池堵塞、污水外溢，水管爆裂，高空抛物造成人员伤亡、车辆毁损、交通事故、楼体外立面装饰脱落、失火、人员触电、打架斗殴、偷盗抢劫、防汛等突发事件和物业服务项目退管事件，做好应急保障。 10.对未实施物业管理的老旧小区提供卫生保洁、秩序维护等必要的物业服务。 11.开展物业管理区域安全检查工作，指导、监督物业服务企业开展安全管理，发现安全隐患的，应当督促物业服务企业及时整改、消除安全隐患。 12.依法查处住宅小区内私搭乱建、在非承重外墙上和房屋室内违规装饰装修等行为，常态化开展辖区房屋室内装饰装修安全隐患排查整治。 13.建立由党组织牵头，社区村（居）委会、业委会（环物会）和物业服务企业党员代表等共同参与的“红色物业”议事机制，共同商议解决小区物业管理服务中遇到的疑难问题。

附件2

吴忠市物业服务管理工作的任务清单

主要任务	推进措施	牵头单位	配合单位	完成时限
（一）完善物业管理体制机制	1.市级物业联席会议制度建立。	市住建局	各县（市、区）人民政府，市委社会工作部，市发改委、财政局、司法局、公安局、人社局、自然资源局、生态环境局、国动办、卫健委、市场监管局、城市管理局、消防救援局，国网吴忠供电公司，水、暖、气、通信等相关企业，物业服务行业协会	2025年6月
（一）完善物业管理体制机制	2.建立社区物业管理站，落实专（兼）职人员。	各县（市、区）人民政府	市委社会工作部，市住建局	2025年6月
（二）推进党建引领基层治理	3.完善党组织领导下的社区村（居）委会、业委会和物业服务企业三方协同共治机制，对有3名以上党员的企业，全部单独建立党支部，推动党组织班子成员和企业管理人员“双向进入、交叉任职”。	各县（市、区）人民政府	市委社会工作部，市住建局	2025年底达到70%，2026年底达到90%。
（三）提升居民依法自治水平	4.加快推进业主委员会组建，及时办理业主委员会备案手续。对不具备成立业主委员会的，探索成立环境和物业管理委员会。	各县（市、区）人民政府	市住建局	2025年底达到60%，2026年底达到80%。
（四）建立健全矛盾纠纷化解机制	5.坚持属地管理、分级调解，建立健全网格、社区、乡镇（街道）调解网络，支持派出所民警“入驻”小区业主微信群，靠前处置物业管理中出现的具体问题和邻里纠纷。	各县（市、区）人民政府	市委社会工作部	长期坚持
（四）建立健全矛盾纠纷化解机制	6.加强物业纠纷调解委员会建设，设置物业纠纷调解办公室，安排专（兼）职调解员，统筹乡镇（街道）、法院、公安、司法等力量，强化沟通协调，	各县（市、区）人民政府	市住建局、司法局、公安局	2025年12月长期坚持
（五）推进物业服务全覆盖	7.完善物业管理招标投标制度，规范不同时期物业招投标主体、招标方式、管理备案、监督管理。	市住建局	市发改委、司法局、市场监督管理局	2025年12月
（五）推进物业服务全覆盖	8.对尚无专业化物业服务的住宅小区引入专业化物业服务。	各县（市、区）人民政府	市住建局	2025年12月
（六）完善物业服务标准体系	9.制定住宅小区物业管理服务等级指导标准和物业服务合同示范文本，并向社会公布。	市住建局	市发改委、司法局、市场监督管理局	2025年12月
（七）保障住宅小区环境安全	10.加强住宅小区房屋室内装饰装修安全管理。	各县（市、区）人民政府	市住建局、城市管理局、消防救援局	长期执行
（七）保障住宅小区环境安全	11.推广电动自行车电梯阻止系统安装，推进既有住宅小区增设电动自行车停放充电设施建设。	各县（市、区）人民政府	市住建局、城市管理局、消防救援局	2025年12月
（八）不断推进完整社区建设	12.制定完整社区建设项目清单，开展完整社区建设试点。	市住建局	市委社会工作部，各县（市、区）人民政府	2025年12月
（八）不断推进完整社区建设	13.打造一批安全健康、设施完善、管理有序的完整社区样板。	市住建局	市委社会工作部，各县（市、区）人民政府	2026年12月
（九）强化信用体系应用管理	14.建立物业服务信用评价制度，制定信用评价标准，完善信用信息管理平台。	市住建局	市发改委，各县（市、区）人民政府	长期执行
（九）强化信用体系应用管理	15.完善信用评价机制和守信激励、失信惩戒制度，对存在严重违法失信行为的物业服务企业，依法依规实施联合惩戒。	市住建局	市发改委、市场监管局，各县（市、区）人民政府	长期执行
（十）严厉打击违法违规行为	16.严格落实“双随机、一公开”加大物业行业领域的综合执法检查。	市住建局	各县（市、区）人民政府	长期执行
（十）严厉打击违法违规行为	17.开展联合执法，严肃查处违规装修、违法搭建、占堵消防车通道、电动自行车飞线充电和进电梯入户等行为。	市住建局	市生态环境局、市场监管局、城市管理局、公安局、消防救援局	长期执行
（十一）推动物业行业提质增能	18.定期组织物业管理人员政策法规培训，督促物业企业通过班前轮训、专业培训等方式，提高从业人员素质。	各县（市、区）人民政府	市住建局	长期执行
	19.建立物业服务行业自律公约和自律监督制度	市住建局	各县级物业服务行业协会	2025年6月
	20.加大资源整合力度，推动物业服务品牌化、规模化、集约化发展，培育AAA级物业服务企业。	市住建局	各县（市、区）人民政府	2025年12月

附件：

吴忠市人民政府办公室发布