吴忠市人民政府行政复议决定书

吴政复决字〔2021〕第29号

申请人：马某某

被申请人：吴忠市红寺堡区人民政府

：王忠强，职务：该区区长

住所地：吴忠市红寺堡区金水西街008号

申请人马某某请求撤销被申请人吴忠市红寺堡区人民政府于2021年10月20日作出的《吴忠市红寺堡区人民政府房屋征收补偿决定书》（红政补字〔2021〕11号）（以下简称《征收补偿决定书》），于2021年11月18日向本复议机关提起行政复议，本复议机关依法受理。审理过程中，复议机关认为本案需以吴忠市中级人民法院受理的（2021）宁03行初39号其他行政行为一案的审理结果为依据，遂于2021年12月27日作出《中止行政复议通知书》中止本案审理，现中止事由已消除，本案已审理终结。

申请人称：

一、《征收补偿决定书》中对于申请人房屋面积认定存在错误。《征收补偿决定书》中认定申请人面积仅仅为79.07平方米，与申请人房屋的实际面积不符。申请人的《不动产登记证书》的证载面积包括专有建筑面积212.47平方米和分摊面积7.35平方米，其中申请人被征收部分的面积为80平方米，该《不动产登记证书》系吴忠市不动产登记中心依法测量的面积总额，并且依法登记，申请人专有建筑面积212.47平方米和分摊面积7.35平方米具有事实基础与公信力。申请人被征收部分实际面积为80平方米。故申请人认为《征收补偿决定书》存在事实认定错误。

二、《征收补偿决定书》剥夺申请人选择安置房的权力。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”，即申请人作为被征收人有权根据自己的需要选择是采取货币补偿或者是安置房安置的权力。然而该补偿决定书却对于产权调换方式的补偿内容确定的极不具体，申请人甚至连如何安置房、安置房的位置、面积等事项均不知晓，该补偿决定书仅仅是对申请人提供了一间廉租房作为临时过渡安置房，对于安置房的实质内容却丝毫未提及，系以提供安置房选项为名、只提供货币安置补偿方式为实。同时，该房屋补偿决定给予两种补偿安置方式的，应当认定为补偿安置方式不明确。剥夺了申请人对安置的实体权益。

三、《征收补偿决定书》所确定的补偿数额缺乏事实基础，未依法履行评估的法定程序。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”，本案中，申请人未见到评估文件，更是不知道评估程序的进行，对于《征收补偿决定书》是否低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格不能确定，该补偿决定书确定的价格明显低于申请人肉眼可见的周边类似房地产的市场价格，同时没有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

故申请人认为，《征收补偿决定书》没有事实和法律依据，实体及程序均违法。现申请人依据《中华人民共和国行政复议法》规定向贵单位提起复议申请，望贵单位在全面审查案件事实的基础上依法支持申请人的请求。

被申请人称：

一、行政行为合法性方面，被申请人具有作出《征收补偿决定书》的主体资格，在作出《征收补偿决定书》过程中严格按照法律规定履行相关程序，兼顾实体和程序合法。

被申请人作为县区一级经济管理权和社会事务管理权的人民政府，依职权要求和相关法律规定在红寺堡辖区内履行统一领导、统一规划、统筹建设、协调管理的职责，具有作出涉案行政行为的主体资格。被申请人于2015年分批次启动涉及红寺堡辖区近5000余户居民的棚户区改造项目，申请人房屋系被申请人2016年5月10日作出《房屋征收决定》中征收范围内的房屋，在棚改征收程序依法依规且补偿方案广泛征求群众意见。截至目前，除申请人外，该房屋征收决定所涉及的其他被征收人均已妥善安置，且其他被征收人均未对征收决定提起复议或者行政诉讼程序。2021年9月，在被申请人与申请人多次沟通无法形成一致意见的情况下，被申请人按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的程序和步骤，组织申请人选聘评估机构对涉案房屋进行评估后，根据评估结果向申请人作出《征收补偿决定书》并依法送达，符合法律规定。

二、对于申请人复议申请中列举的各项理由及主张作如下回复。

（一）对于申请人提出面积认定有误的主张。被申请人作出的《征收补偿决定书》中关于面积的认定，系被申请人按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关规定，邀请有评估资质的机构报名，最终由申请人自行选聘的评估机构作出。若申请人认为评估机构作出结果有误，应当在规定的时限内提出异议，继而申请鉴定。申请人自行放弃上述权力的行使导致的不利后果不能作为认定被申请人《征收补偿决定书》实体违法的理由和主张。申请人提及的综合执法局对其进行测绘的事实无从查证，且综合执法局并未参与征收拆迁活动，也未获得对征收房屋进行测绘评估的权限及职责，因此与本案无关。

（二）对申请人提出评估机构非依法选定的主张。被申请人严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《宁夏回族自治区实施＜国有土地上房屋征收与补偿条例＞办法》等规定依法选定评估机构。2021年9月16日被申请人委托某街道办事处发布《房屋征收房地产评估报名公告》，2021年9月27日向申请人送达《协商选定房屋征收价格评估机构的公告》，其中载明选聘时间、地点、参与选聘的评估机构基本信息及选聘程序。2021年10月9日组织申请人选聘了涉案房屋征收价格的评估机构，选聘过程由吴忠市公证处进行全程公证。

（三）对申请人提出被申请人未作分户报告，未向申请人公示的主张。由于申请人涉案房屋所属征收拆迁批次内的其他居民，均于2017年前后已妥善安置搬离，仅余申请人一处房屋在上述区域坐落，因此被申请人组织的评估机构选聘工作，是对包含申请人在内的四位征收遗留户进行的统一评估机构选聘，不存在分户报告和整体评估报告之说，申请人房屋的评估报告出具后，被申请人于2021年10月17日向申请人进行送达，不曾有未向申请人公示的情形。

（四）对申请人提出评估报告中评估方法错误、评估单价未参考周边房价的主张。首先，评估机构选用何种评估方法、是否参考周边房价的问题均属申请人对评估机构作出的评估结果有异议，《国有土地上房屋征收与补偿条例》与《国有土地上房屋征收评估办法》均明确规定了被征收人对评估结果有异议如何救济的渠道和措施，申请人作为被征收人对法律赋予的权力不积极行使，导致的不利后果不能作为主张被申请人程序违法的依据。其次，若严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，评估基准时点应为房屋征收决定公告之日。申请人房屋属2018年10月25日《房屋征收决定公告》范围内的房屋，评估基准时点应为2018年10月25日。但考虑到若以2018年10月25日为评估基准时点对申请人房屋进行价格评估无法合理保障申请人利益，因此被申请人特经专题会议研究，决定以现行房屋市场价格为评估基准时点对申请人名下房屋进行价格评估，更是合理行政、行政为民的具体表现。

（五）对申请人提出补偿决定中剥夺选择安置房源权力的主张。被申请人向申请人送达并公告的《征收补偿决定书》第三条明确写有置换安置房源位置、面积等信息，并就置换安置房源可享受的其他费用均作明确标注，未剥夺申请人选择安置房源的权力。

三、需补充的是，本案《征收补偿决定书》的作出系出于城市整体发展等公共利益考虑。申请人涉案房屋所属区域内的其他居民，均于2019年前后妥善安置搬离，仅余申请人一处房屋在上述区域坐落，严重影响城市规划在此地块的具体实现，制约整个红寺堡区城东片区公共设施的建设步伐，带来城市建设用地荒废、空气质量下降、城市形象大打折扣等多种不良影响。被申请人在此期间，派遣多人与申请人沟通、开导，进行大量沟通工作。但由于申请人期望金额与实际补偿金额差距较大等原因，双方未达成一致的安置补偿意向。2021年以来，由于城市规划在涉案房屋所属地块的落实迫在眉睫，加之红寺堡区建设全国易地搬迁移民致富提升示范区的要求。故被申请人按照相关规定作出《征收补偿决定书》。

综上所述，被申请人在作出《征收补偿决定书》的过程中，严格履行法定程序，同时采取多种措施保障申请人合法权益，兼顾行政行为的合法性和合理性，因此请求复议机关查明事实，结合被申请人的回复意见，复议维持被申请人作出的《征收补偿决定书》。

经审理查明：

2018年10月25日，为进一步改善群众居住环境，被申请人作出《吴忠市红寺堡区人民政府棚户区房屋征收决定》（红政征字〔2018〕4号），决定对红寺堡区某小区（部分房屋和部分后院）进行征收改造，申请人马某某所属的红寺堡区文化街以南097号营业房后院位于上述征收范围。2019年前后，前述征收范围内的被征收人已分批次安置搬离，截至2021年10月20日，仅剩申请人马某某未搬离安置。

2021年9月16日，被申请人在其政府官网发布《房屋征收房地产评估报名公告》，公开选聘房地产价格评估机构拟定对包括申请人马某某在内的四户遗留房屋价值进行评估。2021年9月29日，被申请人在申请人马某某家中向其送达了《协商选定房屋征收价格评估机构公告》，将协商选定遗留房屋征收价格评估机构地点、时间等相关事宜进行了告知。同年10月9日，在吴忠市公证处全程监督公证下，由参与协商选定遗留房屋征收价格评估机构现场会议的被征收人推荐一名代表袁某某随机抽取了宁夏某评估公司（以下简称“宁夏某评估公司”）作为涉案项目房屋征收价格评估机构，并由吴忠市红寺堡区某街道办事处代表人马某平现场公布了选定结果。

2021年10月13日，吴忠市红寺堡区某街道办事处向宁夏某评估公司出具《评估委托书》，委托其对申请人马某某被征收房屋等价值进行评估。同日，宁夏某评估公司到达现场勘查评估，并于2021年10月17日以成本法作出《房地产估价报告书》（宁力天〔2021〕<综>第3-011-04号），对位于吴忠市红寺堡区某小区申请人马某某所属的建筑物及土地评估总价为146445元（其中，建筑物总价值97174元，面积79.07平方米；土地总价值49271元，面积77.47平方米）。

2021年10月20日，被申请人作出《征收补偿决定书》，决定对申请人马某某位于红寺堡区某营业房后院面积为79.07平方米房屋进行征收，补偿方式为货币补偿或房屋产权调换，货币补偿人民币146445元。产权调换共计置换安置楼基准楼层57.77平方米，房屋补偿费、拆迁费、临时安置费等补偿现金共计141714.46元，无偿提供某宾馆（廉租房）214房间作为临时过渡安置房，使用期3个月。同日，被申请人将《房地产估价报告书》及《征收补偿决定书》送达申请人马某某家中，并在其家门口进行了张贴。

本复议机关认为：

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”之规定，被申请人依法负责其行政区域内房屋征收与补偿工作，具有作出房屋征收决定和房屋补偿决定的法定职权。2018年10月25日，被申请人作出《吴忠市红寺堡区人民政府棚户区房屋征收决定》（红政征字〔2018〕4号），红寺堡区某小区（部分房屋和部分后院）进行征收改造，申请人马某某所属的红寺堡区某营业房后院位于上述征收范围。至2021年10月，经多次协商，被申请人与申请人马某某就被征收房屋补偿问题仍未能达成补偿协议，被申请人遂作出案涉《征收补偿决定书》，并依法送达申请人马某某并在其家门口进行了张贴，被申请人上述行政行为符合该条例第二十六条第一款：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”的规定。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款：“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”的规定，被征收人对房地产价格评估报告具有申请复核及申请鉴定的权力。本案中，被申请人作出《征收补偿决定书》，其重要依据是宁夏某评估公司出具的《房地产估价报告书》，该评估报告直接涉及申请人马某某的重大利益。被申请人在作出房屋征收补偿决定之前，应依法向申请人马某某送达《房地产估价报告书》并给予相应的申请复核期限，但被申请人在送达《征收补偿决定书》时，才一并将《房地产估价报告书》送达申请人马某某，剥夺了申请人马某某上述权力，属程序违法。

关于申请人马某某主张被申请人认定被征收房屋面积有误的意见。按照《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书和房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。本案中，申请人马某某持有的《不动产权证书》记载的权力人并非申请人马某某，且该证书记载的房屋建筑面积属于商业楼建筑面积，被申请人征收的房屋及土地位于红寺堡区某营业房后院，两者并不当然等同。故被申请人按照前期征收认定面积和宁夏某评估公司出具的评估报告作为征收房屋及土地补偿面积并无不当。

关于申请人马某某主张评估机构选定程序违法等意见。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款：“地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”及《宁夏回族自治区实施＜国有土地上房屋征收与补偿条例＞办法》第二十九条之规定，被申请人履行了前期发布选定评估机构公告、对报名的评估机构进行审查、将协商选定评估机构的时间、地点、程序等相关事项告知被征收人、邀请吴忠市公证处对评估机构选定现场全程监督公证等法定程序，且三名到达现场的被征收人推荐袁某某为代表随机抽取了宁夏某评估公司作为涉案项目房屋征收价值评估机构，但现有证据无法证实被征收人在选定评估机构时进行了协商，也无法证实袁某某为被征收人之一。因此，上述房地产评估机构选定程序违法。

关于申请人马某某主张《征收补偿决定书》确定的补偿价格明显低于周边类似房地产的市场价格的意见。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”和《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第一款：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。”的规定，本案中，被申请人选聘了专业的房地产评估机构宁夏某评估公司对案涉房屋及土地进行了评估。因评估时点近期无类似房地产交易案例，宁夏某评估公司对申请人马某某位于红寺堡区某营业房后院房屋及土地以成本法进行了评估并未违反法律法规规定。故申请人马某某的上述主张缺乏事实和法律依据，本复议机关不予支持。

关于申请人马某某主张被申请人作出《征收补偿决定书》剥夺其选择安置房源权力的意见。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”的规定，本案中，被申请人作出的《征收补偿决定书》，决定对申请人马某某位于红寺堡区某营业房后院面积为79.07平方米房屋进行征收，补偿方式为货币补偿或房屋产权调换，货币补偿人民币146445元。产权调换共计置换安置楼基准楼层57.77平方米，房屋补偿费、拆迁费、临时安置费等补偿现金共计141714.46元，无偿提供某宾馆（廉租房）214房间作为临时过渡安置房，使用期3个月，被申请人并未侵害申请人马某某安置补偿方式的选择权。故申请人马某某上述主张不能成立，本复议机关不予支持。

按照《宁夏回族自治区行政复议条例》第四十五条第（三）项：“有下列情形之一的，行政复议机关应当作出确认该具体行政行为违法的决定：（三）具体行政行为违法，但是决定撤销该具体行政行为已经没有实际意义，或者会对公共利益造成重大损害的。”之规定，本案中，被申请人已委托专业房地产评估机构对案涉房屋价值进行了评估，出具了评估报告，亦送达申请人马某某，虽被申请人未给予申请人马某某对评估报告申请复核的相应期限，选定房地产价格评估机构程序存在违法之处，但案涉房屋已被被申请人拆除，撤销案涉《征收补偿决定书》已经没有实际意义。

综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（三）项、《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十五条和《宁夏回族自治区行政复议条例》第四十五条第（三）项之规定，本复议机关决定：

确认被申请人吴忠市红寺堡区人民政府2021年10月20日作出的《吴忠市红寺堡区人民政府房屋征收补偿决定书》（红政补字〔2021〕11号）程序违法。

申请人如不服本复议决定，可以自收到本复议决定之日起15日内，向吴忠市中级人民法院提起行政诉讼。

吴忠市人民政府

                        2022年6月17日