关于印发《吴忠市商品房预售资金监管实施细则（试行）》的通知

为了进一步加强商品房预售资金监管，维护商品房交易双方合法权益，促进全市房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《宁夏回族自治区商品房预售资金监管实施意见（试行）》（宁建规发〔2021〕6号）等有关法律法规，在总结前一阶段试点工作经验的基础上，我局研究制定了《吴忠市商品房预售资金监管实施细则（试行）》。《细则》明确了全市商品房预售资金的收存、使用、管理各项规定，规范了行业主管部门、商业银行、开发单位各方责任，对不同信用等级企业的预售资金实施了分级管理。现予以印发，请各地各部门严格遵照执行。

附件:  1.《吴忠市商品房预售资金监管实施细则（试行）》

        2.《吴忠市商品房预售资金监管协议示范文本》

        3.《房地产开发企业支付类账户信息表》

        4.《房地产开发企业支付类账户变更补充信息表》

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                                    2021年10月8日

附件1

  吴忠市商品房预售资金监管实施细则（试行）

第一章 总  则

第一条  为加强全市商品房预售资金监管，维护商品房交易双方合法权益,促进房地产业健康发展,根据《城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《宁夏回族自治区商品房预售资金监管实施意见（试行）》等有关法规法规，结合我市实际，制定本实施细则。

第二条  本市行政区域内商品房预售资金的收存、支取、使用及监督管理适用本细则。

第三条  本细则所称商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）预售商品房，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等。

第四条  商品房预售资金监管遵循政府指导、银行监管、专户专存、专款专用的原则。

第五条  中国人民银行吴忠市中心支行、中国银保监会吴忠监管分局（以下简称人行吴忠中心支行、吴忠银保监分局），负责监管检查商业银行预售资金监管账户（以下简称监管账户）开立及与监管账户资金的收存、支取及使用行为，并督促商业银行按规定将商品房预售资金划转入监管账户。

吴忠市住房和城乡建设局是全市商品房预售资金监管工作的行政主管部门，负责商品房预售资金监管工作的监督和指导，定期将全市开发企业名单、信用评级及监管项目账户账号、开户行等信息共享发送至吴忠银保监分局；各县（市、区）住房和城乡建设局负责本辖区商品房预售资金的收存、支取、使用及其监督管理，并依法受理、查处违法违规行为；市住建局房地产管理科具体承担市区商品房预售资金的收存、支取、使用审核及监督工作。

市住房公积金管理中心依据开发企业申报的监管项目预售资金监管协议等要件，审核办理住房公积金贷款事宜，负责将购房人申办的住房公积金贷款划转入商品房买卖网签备案合同中记载的监管账户。

第二章  预售资金收存

第六条 商业银行具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件，可在本市向开发企业提供商品房预售资金监管服务。

第七条 商品房预售资金应全部存入监管账户，统一使用宁夏互联网+智慧房产服务平台实施监管，所有预售资金的往来均通过监管平台审批执行。

第八条 商品房预售资金监管期限，自监管项目核发商品房预售许可证开始，至商品房完成不动产首次登记为止。

第九条 开发企业申请商品房预售许可证前，可自行选择监管银行，按照一次商品房预售许可申请对应一个账户的原则设立监管账户，并与监管银行、项目属地住建部门三方签订《吴忠市商品房预售资金监管协议》（附件2），明确各方的权利、责任和义务。

第十条 开发企业取得《商品房预售许可证》后，应在商品房销售现场醒目位置将监管账户作为唯一收款账户进行公示，并在商品房买卖网签合同中载明，告知购房人将双方约定的定金、首付款、全部房款交存至监管账户。

开发企业及其销售代理机构不得以任何形式直接收存商品房预售资金。

第十一条 监管银行应协助开发企业开立监管账户，并提供专用POS机划转购房款，监管账户内不得支取现金。购房人在支付购房款时，应注意核对开发企业提供的收款账户信息与公示的监管账户是否一致。

第十二条 购房人按商品房买卖合同约定将购房款交存至监管账户，持监管银行出具的交存凭证，向开发企业换取购房款票据。监管银行审核确认购房人将购房款（定金、首付款、全款）交存至监管账户后，将信息同步发送至监管平台，开发企业方可办理商品房买卖合同网上签约。

购房人申请住房按揭贷款的，各商业银行应直接将贷款划转入商品房买卖网签备案合同记载的监管账户。

第十三条  监管账户一经设立不得擅自变更，因特殊原因申请变更监管账户的，应当由相应住建部门、监管银行与开发企业协商一致同意解除原监管协议后，重新签订监管协议，设立监管账户。变更期间原监管账户范围内的商品房不得销售，变更完成后应将原监管账户中的预售资金全部转入变更后的监管账户。

第三章  预售资金管理

第十四条  商品房预售资金按照全区开发企业信用信息等级实行分级管理，资金使用应当优先保证用于支付该监管项目的工程款、材料款、设备款和人员工资等。

第十五条  签订《吴忠市商品房预售资金监管协议》时，应按照开发企业实时信用等级确定重点监管资金（以下简称“重点资金”）占预售资金的比例。重点资金即预售资金中的重点监管部分，必须优先用于工程建设，并由项目属地住建部门和监管银行实施全程监管。

第十六条  非重点资金部分的预售资金，开发企业可以通过监管平台自行向监管银行申请支取，监管银行将资金审核拨付信息同步发送至监管平台，并做好记录。

第十七条  各县（市、区）住房和城乡建设局根据自治区住房和城乡建设厅发布的年度各地最低建安成本，督促开发企业在工程建设各节点将支付监管项目建安成本各项费用的付款凭证上传至监管平台。

第十八条  开发企业在签订《吴忠市商品房预售资金监管协议》时,应填报《支付类账户信息表》（附件3）上传至监管平台，因工程进度等原因暂时未能提供的账号，可在后期填写《支付类账户变更、补充信息表》（附件4后）补充上传。收款账号为开发企业所有的，应当提供利益相关方同意的相关资料。

第十九条  信用等级评定为全区AA级前十的开发企业，重点资金监管比例为零，应在工程完成竣工验收备案节点将支付监管项目各类建安成本费用的付款凭证上传至监管平台，且满足项目所在地核定的最低分类建安成本。

信用等级评定为AA级非前十的企业，重点资金占预售资金的比例为10%，其重点资金按照资金拨付节点进行拨付，在项目工程建设各节点将该项目支付各类建安成本费用的支付凭证上传至监管平台，重点资金未能满足当地最低分类建安成本的，应在完成竣工验收备案节点前一次性补足。

信用等级评定为全区A级的企业，重点资金占预售资金的比例为30%，项目完成竣工验收备案前将该项目支付建安成本各项费用的支付凭证上传至监管平台。重点资金未能满足项目所在地最低分类建安成本的，应在完成竣工验收备案节点一次性补足；重点资金已满足项目所在地最低分类建安成本的，超出部分可按拨付节点申请自行使用。

信用等级评定为B级的企业，项目封顶后重点资金占预售资金的比例为50%，重点资金应当满足项目所在地核定的最低分类建安成本，超出部分可按拨付节点申请自行使用。

对尚未全部售出的房地产开发项目,监管资金应当为已出售商品房的预售资金,且重点资金应在已售范围内按上述比例确定。

第四章  预售资金使用

第二十条  监管项目符合下列条件的，开发企业可在监管平台申请使用重点资金，并由项目属地住建部门按工程建设节点审核拨付。

（一）工程主体结构验收后，申请使用资金额度不得超过重点监管资金的85%；

（二）工程竣工验收备案后，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金的90%；

（三）完成不动产首次登记的，可以申请拨付剩余重点资金及利息。

第二十一条  开发企业申请支取重点资金时，应提交以下相关资料：

（一）工程主体结构验收节点，提交由建设、监理、施工等单位签字盖章的《主体结构分部工程质量验收记录表》及形象进度照片；

（二）工程竣工验收备案节点，提交经备案部门审核备案的《工程竣工验收备案表》；

（三）完成不动产首次登记，提交不动产权首次登记证或不动产权分户明细表。

第二十二条  项目属地住建部门受理开发企业申请支取重点资金的资料后，应当对监管项目工程建设现场进行查勘，作为审核拨付资金的依据。

第二十三条  项目属地住建部门应当自受理重点监管资金拨付申请2个工作日内完成审核，对符合条件的，在系统同意拨付，监管银行应当依据系统提示于1个工作日内完成拨付。

第二十四条  开发企业与购房人解除商品房买卖合同的，开发企业应当持合同网签备案部门出具的商品房买卖合同备案撤销证明向监管银行申请原途径退回购房款。

第五章  保  函

第二十五条  商品房预售资金监管允许开展银行保函代替同等额度的重点监管资金。

第二十六条  开展保函试点业务的开发企业及其预售项目必须同时满足以下条件：

（一）合同网签备案及预售监管资金缴存正常；

（二）工程建设进度正常。

第二十七条  金融机构与自治区住房和城乡建设厅签订《宁夏新建商品房预售资金监管合作协议》，作为预售项目的监管主体之一后，可在本市范围内开展保函业务。出具保函的金融机构对保函的合法性、真实性、担保事项、担保金额及担保期限及保函银行赔付能力、保函的证明文件、保管保函正本、凭保函释放监管资金、保函风险事项发生时追偿保函替代释放的监管资金等事宜，在保函期限内承担不可撤销的连带责任，并且不能以任何理由对抗索赔请求，确保权利相对人权益不受损失。

第二十八条  保函到期前10个工作日内，开发企业应提供续保证明文件或重新开立保函，未延期或重新开立保函的开发企业应将后续工程资金使用节点的监管资金存入相应的监管账户中进行监管。

第二十九条  原保函到期不进行保函监管的开发企业，可申请注销原保函，根据项目进展情况按照本规定重新办理预售资金监管。

  第三十条  开展保函业务的金融机构提前终止保函的，应当将担保对应的金额存入监管账户后，免除保函担保责任，注销保函。索赔金额应不少于担保金额中后续工程资金使用节点的监管资金。

第六章  避险机制和风险管理

第三十一条  监管银行有下列行为的，责令其限期整改，拒不整改或整改不到位，住建部门按照商品房预售资金监管合作协议暂停或者终止其监管银行资格，造成损失的依法承担相应法律责任:

（一）未经住建部门同意，擅自支付商品房预售资金的;

（二）擅自截留、挪用或者拖延支付商品房预售资金的;

（三）按揭贷款银行未按规定将预售资金划转入监管账户的；

第三十二条  开发企业存在下列行为之一的，住建部门可以暂停预售资金支取使用，责令其限期整改。逾期不改的，应按照法律法规和信用管理办法从严从重处理，记入企业信用档案，违反征信记录规定的，记入人行吴忠中心支行征信系统。情节严重的，依法追究其法律责任：

（一）未按规定将商品房预售资金存入监管账户的；

（二）未按规定办理合同网签备案，私自收取房价款未存入监管账户的；

（三）以收取其他款项为名变相逃避预售资金监管的；

（四）未将监管银行、监管账户等信息在商品房销售场所显著位置公示的；

（五）提供虚假材料骗取重点监管资金的;

（六）其他违反本细则规定或未履行商品房预售资金监管协议的行为。

第三十三条  开发企业的预售项目在工程竣工备案前未提供足额支付凭证的，住建部门应立即暂停该企业及其关联企业开发的其他项目资金拨付，并由该企业（含已在系统关联的子分公司、分支机构、关联企业）后续开发的其他项目在相应的监管账户中补齐，直至满足监管额度。

第三十四条 AA级开发企业被人民银行、银保监会等部门出具书面意见认定企业存在重大金融风险的，或被自治区住房和城乡建设厅认定存在重大隐患的，我市各级住建部门应在管辖范围内暂停其享受的预售资金监管优惠政策，按照A级企业执行。经开发企业申请并经自治区住房和城乡建设厅审核同意后风险可解除。

第三十五条  因开发企业信用等级正常升、降级变化，导致预售资金监管比例不一致的，已签订《吴忠市商品房预售资金监管协议》的项目按原协议执行，新签订监管协议的项目，按照受理当天开发企业信用信息等级评定公示结果核定预售资金监管比例。

第三十六条  各县（市、区）住房和城乡建设局要加强对房地产开发项目预售资金的监督检查，定期梳理监管情况，排查风险项目，及时化解风险隐患。

第七章  附  则

第三十七条  各县（市、区）住房和城乡建设局及相关单位要高度重视商品房预售资金监管工作，明确分管领导、人员和职责。对在工作中玩忽职守玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法依规处理;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条  本实施细则自2021年11月9日起施行，有效期至2023年11月8日。

附件2

合同编号：

吴忠市商品房预售资金监管协议

（示范文本）

甲  方（开发企业）:      

乙  方（监管银行）:      

丙  方（监管部门）:      

为维护商品房交易双方合法权益，规范商品房预售资金的收存、支取行为，根据中华人民共和国相关法律法规的规定，经甲、乙、丙三方经充分协商，在平等、自愿、诚信的基础上，就甲方新建房地产项目预售资金监管事宜达成一致意见，特订立本协议：

一、监管项目

企业信用评级：        

信用关联企业：        

项目名称：            

坐落位置：            

预售楼号：                

预售面积：          套数：        

施工进度：            

二、监管账户设立

（一）甲方依法在乙方设立商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管账户）。

开户银行：          

账户名称：      

监管账号：          

监管账户仅限本项目预售资金的缴存、支取、使用，账户不可支取现金，不得办理查询以外的网上银行业务，不得办理质押、保证及其他业务。

（二）账户名称应当为企业名称。

（三）甲方与乙方因国家政策或宁夏回族自治区相关行政管理部门要求需变更监管账户的，甲乙双方应书面通知丙方，经丙方书面同意后应先解除监管协议，开立新监管账户，重新签订资金监管协议；商品房已预售的，还应向全部购房人及住房按揭贷款银行告知乙方变更情况，并将原监管账户内的资金全部转入新开立的专用账户，撤销原监管账户。监管账户变更期间，丙方暂停甲方商品房买卖合同网签业务。

三、资金监管期限

本项目商品房预售资金监管期限自核发商品房预售许可证之日起，至办理不动产首次登记后止。

四、资金监管方式

甲方必须与购房者约定将预售资金全额存入监管账户，并按照自治区、吴忠市相关规定及本协议约定支取使用预售资金，乙方对预售资金进行日常监督管理，丙方对甲乙双方履行监管协议情况进行监督管理。

五、资金监管范围

（一）本项目商品房预售资金全部列入资金监管范围，商品房预售资金全部存入监管账户，统一使用宁夏互联网+智慧房产服务平台实施监管。

（二）本项目重点资金监管额度根据甲方实时信用等级  ，确定为不低于预售资金总额的   %，重点资金按照资金拨付节点进行拨付，由乙方和丙方实施全程监管。

（三）本项目非重点资金监管额度为预售资金总额的  %，甲方可以通过监管系统向乙方申请支取，乙方将资金审核拨付信息同步发送至监管系统，并做好记录。

（四）根据自治区住房和城乡建设厅发布的2021年吴忠市区最低建安成本控制价2500元/平方米核算，本项目工程建安成本控制总价为  元。

六、监管资金缴存

（一）甲方取得本项目《商品房预售许可证》后，应在销售现场醒目位置将预售资金监管账户作为唯一收款账户进行公示，并在商品房买卖网签合同中载明，告知购房人将双方约定的定金、首付款、全部房款缴存至监管账户，上述款项未缴存至监管账户的，丙方可暂停甲方甲方商品房买卖合同网签业务。

（二）购房人持甲方出具的缴款通知单，到乙方营业网点或乙方提供的专用POS机缴存商品房价款，乙方向购房人出具缴款回执，甲方凭乙方出具的缴款回执向购房人开具购房发票等相关票据。

（三）甲方应协助购房人将商品房定金、首付款、全部房价款存入监管账户，不得另设收存本项目预售资金，甲方及其代理销售机构不得以任何形式直接收存预售资金。

（四）乙方审核确认购房人将购房款（定金、首付款、全款）缴存至监管账户后，将信息同步发送至监管系统，甲方才能办理商品房买卖合同网上签约。

七、重点资金使用

（一）预售资金进入监管账户后，乙方按照本协议、国家政策或宁夏回族自治区相关行政管理部门要求将商品房预售重点资金予以管控。甲方可根据工程建设进度在监管平台申请使用重点资金，丙方按工程建设节点审核拨付：

1、工程主体结构验收后，申请使用资金额度不得超过重点监管资金的85%；

2、工程竣工验收备案后，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金的90%；

3、完成不动产首次登记的，可以申请拨付剩余重点监管资金及其利息。

（二）甲方申请支取使用重点资金时，应提交以下相关建设资料：

1、工程主体结构验收节点，提交由建设、监理、施工等单位签字盖章的《主体结构分部工程质量验收记录表》及形象进度照片；

2、工程竣工验收备案节点，提交经备案部门审核备案的《工程竣工验收备案表》；

3、完成不动产首次登记，提交不动产权首次登记证或不动产权分户明细表。

4、按照法律法规规定或相关行政管理部门的要求应当提交的其他资料。

（三）丙方受理甲方使用重点资金的申请后，应当对监管项目工程建设现场进行查勘，作为审核拨付资金的依据。

（四）丙方应当自受理重点监管资金拨付申请2个工作日内完成审核，对符合条件的，在系统同意拨付，乙方应当依据监管系统审批信息于1个工作日内完成拨付。

（五）甲方应按相关规定在工程建设各节点将该项目支付各类建安成本费用的支付凭证上传至监管系统，重点资金未能满足最低分类建安成本的，应在完成竣工验收备案节点前一次性补足。重点资金已满足最低分类建安成本的，超出部分可按拨付节点申请自行使用。

（六）甲方与购房人解除商品房买卖合同的，可持丙方出具的商品房买卖合同备案撤销证明向乙方申请原途径退回购房款及利息。

八、各方的权利和义务

（一）甲方

1、甲方按本协议将本项目预售资金全部存入监管账户；购房人未按商品房买卖合同约定缴存房价款的，甲方应主动催缴；不得以监管账户作为向乙方及其他商业银行贷款、抵押贷款等债权的担保。

2、甲方使用监管资金前应按本协议规定提交用款申请及相关依据材料，甲方对向乙方、丙方提供的相关资料的真实性、合法性负责。

3、涉及本项目监管资金的问题，甲方应主动协调，密切配合，确保预售资金安全可靠。

4、甲方应主动接受丙方对监管账户资金的交存、使用情况的监督检查。

（二）乙方

1、乙方指定由  向甲方提供  项目的商品房预售资金监管服务；

2、乙方不得为甲方监管账户资金办理抵押、质押等手续；

3、乙方有权督促甲方将预售资金全部纳入监管账户，乙方不得将依据本协议约定收存的预售资金以任何方式冲抵、偿还甲方贷款及与该借贷款有关的利息、费用；

4、乙方按本协议及相关规定及时审核并向甲方拨付预售资金；

5、乙方应按照本协议及相关规定做好资金监管工作，及时向丙方反馈监管账户信息包括金额、收支明细、重点资金用款事由及去向等，并接受丙方核查、监督。

（三）丙方

丙方严格按照本协议及《宁夏回族自治区商品房预售资金监管实施意见（试行）》、《吴忠市商品房预售资金监管实施细则（试行）》有关规定加强本项目商品房预售资金监管，若上述文件发生变化的，以修订后的文件为准。

九、违约责任

1、甲、乙双方因未按本协议约定收存、拨付、使用预售资金的，应按相关法律法规予以处理，造成损失的，违约方应承担相应的经济赔偿和法律责任。

2、甲、乙、丙三方工作人员在商品房资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法依规追究相关责任；涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。

十、解决争议方式

甲、乙、丙三方如因履行本协议发生争议，应通过协商解决。协商不成，依法通过丙方所在地人民法院诉讼解决。本协议一式肆份，甲、乙、丙三方各执壹份，住房公积金管理中心备案壹份，均具有同等法律效力。

十一、协议有效时间

本协议自三方加盖公章及法定代表人/负责人或委托代理人签章之日起生效，本项目预售资金监管终止后，本协议终止。

（以下为签章页，无正文）

甲方（公章）：    

地址：  

联系电话：  

法定代表人/负责人（委托代理人）：                        

签约时间：   年  月  日

乙方（公章）：    

地址：

联系电话：  

法定代表人/负责人（委托代理人）：

签约时间：   年  月  日

丙方（公章）：    

地址：  

联系电话：  

法定代表人/负责人（委托代理人）：                                                                

签约时间：   年  月  日

附件3

房地产开发企业支付类账户信息表

企业名称：  填报时间：

项目名称：  联系电话：

附件4

房地产开发企业支付类账户变更、补充信息表

企业名称：  填报时间：

项目名称：  联系电话：

事  项：     □补充     □变更